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已入市限竞房8成亏损，部分地区酝酿价格战？

　　北京楼市较大的库存压力，对开发商的资金链提出了更高的挑战。

　　据张大伟统计，2017年以来，北京限竞房用地合计成交103宗，其中，楼面价与商品房限价之差最低的只有6300元/平方米，最高的在3万元/平方米以上，只有38宗地的价差在2万元/平方米以上，这些大部分都是2018年四季度后成交的，而其他大部分2017年高溢价拿地的项目已经亏损。

　　“已经入市的66宗地(有项目多地块)中，有46块地价差在2万以内，只有8个已经售罄的项目基本能赚钱，另外在售的还有4个也基本保本了，整体看，北京限竞房市场入市的项目中有80%是亏损的。”张大伟对券商中国记者说，即使未来快速卖完，按照销售周期看，也只能减少亏损。

　　为了加速去化，开发商在产品和价格上也做出了调整。

　　合硕机构首席分析师郭毅告诉券商中国记者，从目前限竞房本身来说，开发商在成本上的投入在增加，除了销售周期拉长造成的财务成本之外，一些精装的成本，包括一些绿色、智能化的成本都在上升，同时在价格上还必须要做出减法，才可能实现一个相对比较好的去化。所以从这些层面来看，可能开发商都会基于自己对于成本和利润之间的需求，在价格上去做出相应的调整。

　　北京限竞房供应不仅量大，而且分布明显扎堆，主要集中在大兴、亦庄、青龙湖等区域。而那些位置远交通不便、产品同质化、配套不完备的项目去化压力严峻，部分供应井喷的区域已经出现价格调整。

　　券商中国记者了解到，“十一”期间，多房企在京楼盘推出多套特价房，有的特价房甚至降价超百万元，北京某代理机构还跟多家开发商合作在国庆10天推100套特价房。

　　“限竞房市场中，除了少数项目外，部分项目价格已经比销售限价下调了10-15%，个别区域甚至下调超过20%。”张大伟对券商中国记者说，这些区域后续供应还在增加，或酝酿价格战。

　　不过，在郭毅看来，所谓的“价格战”并没有表现的那么明显，但是房企调整自己的价格预期确实存在，可能有些开发商根据自身对市场的判断，开盘价就低于拿地时的销售限价，但这不能叫降价，土储部门只限定了商品房售价的上限并没有限定下限，房企是可以根据自己的成本收益率以及对于市场价格的判断去做出合理判断的。

　　她认为，由于新房的供应规模比较大，库存压力客观存在。但从今年北京新建住宅市场的成交情况看，已经创2016年调控以来的三年新高，说明开发商在产品和价格上做出的营销手法确实对市场需求的提振起到了明显的收效。

　　在整体库存积压的影响下，房企拿地日趋谨慎，近期北京有多宗地块底价成交，相对较热地块的溢价率也并未超出市场预期。

　　张大伟认为，后续再入市的限竞房项目，由于大部分土地溢价率明显降低，预计亏损面有可能降低，但限竞房市场的竞争惨烈在所难免。
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